К вопросу о развитии ипотечного кредитования в г. Магнитогорске

К.Г. Мастрюков, ОАО "Магнитогорский металлургический комбинат"

Основные задачи, которые должны быть решены при разработке концепции ипотечного кредитования покупки жилья для трудящихся ОАО "ММК" следующие:

  1. Устранение дополнительной финансовой нагрузки на компанию в связи с необходимостью финансирования строительства жилья;
  2. Сохранение реальной возможности покупки жилья трудящимися компании при гарантии социальной защищенности заемщика;
  3. Создание такой финансовой системы деятельности ипотечной компании, которая позволит осуществлять ее успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.

Суть концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), состоит в том, что для реального решения проблемы ипотеки необходим системный подход к ее развитию на государственном уровне. В общем виде будущая российская система финансирования ипотечного кредитования является двухуровневой. Первый уровень по концепции представлен коммерческими банками, осуществляющими выдачу долгосрочных кредитов на покупку жилья под его залог и дальнейшее обслуживание этих кредитов. Второй уровень организуется АИЖК. Основной задачей агентства будет являться выкуп закладных (прав требования по кредиту и договору залога) у коммерческих банков, формирование на этой основе портфеля закладных и выпуск уже унифицированных ценных бумаг, обеспечением которых будет являться сформированный портфель закладных. Таким образом, появляется возможность рефинансирования коммерческих банков и расширение их возможностей по объемам ипотечного кредитования. Роль агентства в поддерживании функционирования второго уровня является ключевой. На самом деле каждая закладная обладает своими уникальными характеристиками (сумма, срок и порядок погашения, начисление и выплата процентов). В таких условиях унификации можно достичь путем усреднения характеристик закладных через их объединение в единый портфель и выпуска на его основе унифицированных ценных бумаг. Что и предусмотрено концепцией.

Однако эффективное функционирование вторичного обращения в соответствии с концепцией поддерживается не только унификацией ценных бумаг но, и это не менее важно, введением единых правил, которые должны будут соблюдать кредитные организации при предоставлении ипотечного кредитования. Подобный подход будет гарантировать инвесторам, вкладывающим средства в ценные бумаги на основе портфеля закладных, что степень риска этих бумаг, связанная с оценкой закладываемой недвижимости, кредитоспособностью заемщиков и возможными судебными разбирательствами, будет четко ограничена едиными правилами.

В общем и целом концепция федерального агентства представляется взвешенной и реальной. Однако, по своей сути концепция представляет собой перенесение западного опыта на российские реалии. Очевидно, что ее эффективная работа будет определяться стабильной экономикой и поддерживающей ее умеренной денежно-кредитной политикой страны, а в России нет ни того и ни другого, и в ближайшее время не будет. Также можно сказать, что отсутствуют и основополагающие причины, обуславливающие успешное функционирование системы ипотечного кредитования. Отсутствуют достаточные объемы долгосрочных источников финансирования. Процентные ставки нестабильны и не представляется возможным корректно определить стоимость долгосрочных источников финансирования.

Таковы реалии жизни. Однако выход из проблемы заключается не просто в том, чтобы применять западный опыт, а в том, чтобы приспособить его под нашу жизнь.

Приведем некоторые примеры и аргументацию. Как и любое кредитование, ипотека тоже должна быть платной, т.е. на долг необходимо начислять и выплачивать проценты. Но, какова должна быть величина этих процентов? Концепция предусматривает, что агентство будет разрабатывать процентную ставку, которая будет зависеть от других подобных показателей. Однако стоимость заемных средств в России в годы реформ не имела никакого отношения к реальной доходности предприятий и определялась целиком и полностью спросом со стороны Правительства при формировании бюджетной пирамиды заимствований. Все это печально закончилось, и нет гарантий, что это не повториться в дальнейшем.

Следующим спорным моментом в концепции является намерение агентства привлекать валютные кредитные ресурсы. Этот подход кажется ошибочным, поскольку изначально закладывает риск валютного несоответствия активов и пассивов у кредитных организаций на первом уровне ипотечного рынка и у агентства на втором. Этот риск нельзя снизить, даже если в соответствии с кредитным договором заемщик должен погашать долг деноминированный в валюте.

Отсюда на первый взгляд напрашивается вывод о привлечении только рублевых кредитных ресурсов. Однако и здесь есть свои проблемы. Как уже отмечалось, ипотечное кредитование носит весьма длительный характер и стоимость такого кредитования (процентную ставку) весьма трудно определить. В этих условиях, даже если ставка по кредитованию будет плавающей, 50% вероятности за то, что деятельность ипотечных кредитных организаций будет "схлопываться".

Также в соответствии с концепцией, первый уровень рынка ипотечных кредитов будет организован при помощи коммерческих банков. Думается, что этого делать не следует. Причина здесь проста – прочая деятельность коммерческого банка будет повышать риск ипотечного кредитования, поскольку прочие активные операции банка могут не обладать столь хорошим качеством обеспечения, как при ипотеке.

Все эти существенные недостатки можно устранить следующим образом. Экономика России складывается из экономик множества регионов и каждом регионе своя особенная ситуация. Более того, во многих регионах существует такая же схема, как и в Магнитогорске – "город – завод". Это значит что основное градообразующее предприятие формирует уровень доходов населения, поскольку реально является монополистом по покупке трудовых ресурсов. В таких условиях рыночная стоимость жилья в каждом регионе зависит от уровня доходов в данном конкретном регионе (городе). Эта зависимость между доходами и стоимостью жилья значительно выше, чем между ростом стоимости жилья, курсом доллара и процентной ставкой по рублевым инструментам.

Отсюда вывод о том, что в целях обеспечения надежного долговременного функционирования системы ипотечного кредитования в России требуется, чтобы она обладала следующими характеристиками:

  • желательно, чтобы первичный рынок ипотечного кредитования был представлен не обычными коммерческими банками, ведущими прочие активные операции, а ипотечными кредитными организациями, имеющими соответствующую лицензию и ведущими исключительно единственный вид активных операций, за исключением необходимости поддерживать небольшую часть наличных активов в ликвидной, доходной и надежной форме;
  • большая часть пассивов таких компаний должна быть представлена собственным капиталом, помимо этого должны быть введены ограничения на структуру пассивов;
  • основой кредитного договора должна быть не стоимостная оценка суммы кредита на момент его выдачи, а количество дополнительной жилой площади, приобретенной за счет этого кредита. Соответственно, погашение суммы кредита будет осуществляться путем оплаты заемщиком рыночной стоимости единицы площади жилья с аналогичными характеристиками, на дату каждого момента погашения долга;
  • процентная ставка будет определяться не на основе стоимости кредитных ресурсов на любой данный момент времени, а на основе пропорционального разделения между заемщиками общей суммы расходов на функционирование ипотечной компании. Т.е. по принципу "издержки + прибыль", именно этим обусловлено требование преобладания собственного капитала в пассивах компании;
  • инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов должны быть представлены не облигациями, т.е. инструментами с определенной номинальной суммой и фиксированными процентными платежами, а скорее ценными бумагами, которые по своей сути будут напоминать обыкновенные акции. Т.е. такими инструментами, которые имеют в качестве дохода капитальный прирост и некоторые, небольшие или вообще нулевые нефиксированные процентные выплаты.

Использование этих принципов в концепции ипотечного кредитования позволит приспособить эту систему под российские реалии и разрешить возникающие противоречия. Интересно, что вторичный рынок будет представлен ценными бумагами, риск которых будет ниже чем у государственных ценных бумаг. Сама динамика котировок будет отражать возрастание стоимости недвижимости в среднем по России и в этом плане служить некоторым релевантным макроэкономическим показателем. Также представляется, что здесь возникают хорошие предпосылки для организации рынка производных финансовых инструментов.

Безусловно, что данный подход обладает своими недостатками, однако они менее опасны в наших условиях, чем при обычной системе двухуровневой ипотеки.

Так, заемщик не будет уверен и не сможет в полной мере планировать свой будущий бюджет. Однако существует гарантия, основанная на тесной связи динамики доходов с динамикой стоимости жилья, что доля расходов на погашение подобного ипотечного кредита в его доходах будет примерно постоянной. Также, с одной стороны, у заемщика может возникать некоторый внутренний протест против растущих платежей по суммам в погашение основного долга. С другой стороны, заемщик изначально был извещен о подобном, и помимо этого, стоимость уже имеющейся в его собственности части площади жилья будет расти пропорционально росту платежей в погашение основного долга. Это достаточно справедливо.

Конечно, могут случаться периоды, когда стоимость жилья растет более быстрыми темпами, чем доходы. Однако это объясняется сильными потрясениями, обусловленными резкими изменениями макроэкономических факторов. Тем не менее, через некоторое время позиция доходы – стоимость жилья выравнивается. На подобный случай можно предусмотреть некоторые компенсирующие механизмы. Наилучшим из них представляется возможность реструктуризации погашения основного долга на период подобных провалов.

Помимо этого здесь существует еще одна проблема, которую можно будет решить только с помощью законодательной инициативы. Речь идет о том, что сумма долга заемщиков должна будет переоцениваться в финансовой отчетности ипотечной компании в соответствии с рыночной стоимостью жилья. Эта переоценка будет отражена как прибыль компании, хотя на самом деле это никакой прибылью не является. Таким образом, для налогообложения таких компаний необходимо ввести изменения в закон и инструкцию по налогу на прибыль. Бюджеты от этого ничего не потеряют. Следует отметить, что подобная переоценка должна производиться на основании фактически совершенных сделок с жильем, имеющим сравнимые характеристики и прошедших государственную регистрацию.

Вернемся к нашей конкретной проблеме. В любом случае ОАО "ММК" следует создать систему ипотечного кредитования для своих трудящихся. У нас есть выбор. Мы можем создать систему, которая будет вписываться в изначальный вариант концепции ипотеки, надеясь на будущую стабильность или попытаться убедить инициаторов проекта концепции ипотеки на внесение предложенных здесь изменений, не надеясь на будущую стабильность и в случае успеха реализовывать создание системы, предполагающей подобные изменения.

И в том и в другом варианте нам необходимо будет создать собственную организацию по ипотечному кредитованию. Основной источник финансирования капитала компании должен на первых порах быть представлен именно собственными источниками - уставным капиталом, представленным жилым фондом, еще находящимся во владении ОАО "ММК". Однако это не означает, что заемщики будут ограничены в выборе приобретаемого жилья только объектами данного жилого фонда. Жилье может и должно приобретаться исключительно исходя из желания и финансовых возможностей самого заемщика.

Хотя ситуация с агентством ипотечного жилищного кредитования пока еще не определена окончательно, представляется целесообразным, уже на первых порах, вести ипотечную деятельность с соответствии с разработанными этим агентством правилами. Этот подход будет оправдан будущей легкостью перехода на двухуровневую ипотечную систему, что позволит увеличить возможности компании по кредитованию. Следовательно, специалисты компании должны пройти соответствующее обучение в агентстве. Помимо этого само агентство не сможет организовать эффективное функционирование второго уровня пока не будет создан первый.

В общем, наш подход должен быть следующим. Мы создаем изначально одноуровневую систему, которая сможет самостоятельно и устойчиво функционировать без второго уровня, однако соблюдаем такие принципы построения и ведения деятельности, которые позволят без проблем включиться в двухуровневую систему в случае ее успешной реализации на общероссийском уровне. Даже в случае неуспеха у нас останется возможность создания второго уровня местного значения. Конечно, это будет иметь местный характер, что будет обуславливать более низкую ликвидность таких ценных бумаг, выпущенных на основе портфеля закладных г. Магнитогорска. Но это уже какое-то реальное решение ипотеки хотя бы на местном уровне.