К вопросу о переоценке основных фондов

C.В.Сумбарова, “Инертек риэлтер групп” Санкт-Петербург

Как известно для существования государства необходимы средства, основу которых составляют налоги. Поскольку для создания продукта производства необходимым условием является наличие четырех составляющих: это - земля, труд, капитал и управление, то все они облагаются налогами. В странах с развитой экономикой основной упор в налогообложении делается на землю и ее улучшения, то есть на недвижимость, с целью их наиболее эффективного использования.

В нашей стране до последнего времени все предприятия были государственными, финансировались из бюджета, получали в пользование большие участки земли, строили производственные и другие здания. Начался процесс приватизации, и предприятия получили в собственность огромные богатства - основные фонды. Но государство ввело налог на основные фонды - это 2% в год от их остаточной стоимости. И оказалось, что иметь большие фонды, часть которых не используется или используется недостаточно эффективно довольно накладно для предприятия. Тем более, что на сегодняшний день стоимость этих фондов в результате нескольких переоценок существенно завышена и не соответствует их рыночной стоимости.

Новая налоговая политика государства предусматривает увеличение доли налога на основные фонды: землю, недвижимость, оборудование, с тем, чтобы предприятию было невыгодно иметь пустующие участки земли, здания, простаивающее оборудование. В таких странах, как Канада, США вклад налога на недвижимость в бюджет может составлять до 20%. В Санкт-Петербурге доля налога на недвижимость составляет менее 2%.
В настоящее время на многих предприятиях наблюдается такая картина: неиспользуемые участки земли, пустующие помещения, которые приходят в негодность, т.к. нет средств на их поддержание, простаивающее оборудование. Стоимость их высока и не соответствует рыночной.

В странах с рыночной экономикой существуют институты управления недвижимостью и оценки недвижимости. Предприятия пользуются их услугами для снижения издержек. Управляющие компании занимаются тем, что по договору с собственником управляют их недвижимостью профессионально, а именно: используя свой опыт, находят арендатора, составляют арендные договора, поддерживают здания в должном порядке, регулярно представляют собственнику финансовые отчеты. Управляющий получает свой заработок в виде процента от валового дохода, который приносит аренда здания, поэтому он заинтересован в постоянном увеличении дохода и в наиболее рациональном использовании здания. У нас в городе уже существуют курсы по подготовке управляющих недвижимостью, почти год назад была организована Национальная Ассоциация Управляющих Недвижимостью. То есть у предприятий уже есть возможность обратиться к профессионалам и доверить им управление своим имуществом и разработку инвестиционного плана, что будет способствовать привлечению инвестиций.

Теперь о переоценке основных фондов. На практике мы столкнулись с полным несоответствием балансовой стоимости основных фондов с их действительной стоимостью. Уже второй год предприятиям дано право проводить переоценку одним из двух путей: методом пересчета по коэффициентам, директивно предложенным Госкомстатом, либо обратиться к оценщикам и заказать экспертное заключение. Существует Российское Общество Оценщиков, которое по договоренности с Госналогслужбой разработало форму отчета о переоценке основных фондов. В Санкт-Петербурге и других российских городах существуют отделения Общества. Многие предприятия уже имеют опыт работы с оценщиками и знают, что результаты их работы позволяют предприятиям экономить крупные суммы на годовом налоге на основные фонды. Стоимость, определяемая оценщиками для налогообложения, отличается от рыночной стоимости, определяемой для продажи тем, что в первом случае оценщик ограничен одним методом - затратным, т.е. определяется полная восстановительная стоимость недвижимости, исходя из “бухгалтерского” износа. Методы рыночных сравнений и капитализации дохода, которые в наших условиях дают обычно более низкую стоимость, не применяются в соответствии с инструкцией Госкомстата.

Наш двухлетний опыт работы показал, что в результате многократной (с 1992 года) переоценки по коэффициентам стоимость большинства зданий, сооружений и оборудования получается завышенной, в некоторых случаях многократно. Например, мы столкнулись с тем, что 1 кв. м некоторых зданий по бухгалтерской отчетности стоит более $ 1000, хотя по сводным данным оценочных фирм, стоимость 1 кв. м промышленного здания находится в пределах от $ 250 до $ 300. С оборудованием, вычислительной техникой наблюдается еще больший перекос. Например, компьютеры, купленные 3-4 года назад имеют балансовую стоимость 20-30 миллионов рублей, импортные автомобили - более 3,5 миллиардов и т.д.

Кроме того, вступление в силу с 01.01.97 г. Указа Президента Российской Федерации № 685 от 08.05.96 г. “Об основных направлениях налоговой реформы в Российской Федерации и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины”, в котором в частности говорится об увеличении амортизационных отчислений, может привести при неоправданно завышенной стоимости основных фондов к существенному увеличению себестоимости продукции и, как следствие, к потере конкурентоспособности на рынке. Практический эффект от снижения налога на основные фонды и одновременного увеличения налога на прибыль за счет снижения себестоимости может быть заранее просчитан и отрегулирован экономистами предприятий. Так, на одном из предприятий, выпускающем электронное оборудование для автомобилей, экономист предприятия, просчитав предполагаемый эффект, заключил с нами договор на переоценку только части основных фондов, остальные же оставили с той стоимостью, которую получили в результате переоценки по коэффициентам.

В настоящее время я являюсь директором фирмы “Инертек Риэлтер Групп.”, учредителем которой является страховая компания “Инертек”. Основными направлениями деятельности нашей фирмы являются оценка рыночной стоимости недвижимости для целей купли-продажи, налогообложения, залога, страхования, определения уровня арендной ставки и др., а также управление недвижимостью.

Специалисты нашей фирмы участвовали в переоценке основных фондов таких предприятий как Выборгский ЦБК, Сыктывкарский ЛПК, “Киришинефтеоргсинтез”, “Пулково”, “Гостиный Двор”.

Опыт работы с крупными предприятиями, на балансе у которых имеются десятки тысяч единиц основных фондов общей стоимостью в несколько триллионов рублей показал, что им удается в результате обращения к экспертам сэкономить миллиарды рублей в год на налоге на основные фонды, кроме того, в результате тщательного изучения практики ведения учета основных фондов, удается подсказать пути оптимизации ведения учета, что дает дополнительную выгоду предприятию. Также мы предлагаем предприятию организовать программу управления объектами недвижимости.