Критерии инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

С. Баев, HANSA Investment, Санкт-Петербург

Недвижимость как объект и актив в инвестиционном процессе

Реальные активы, к которым относится и недвижимое имущество - лишь одно из возможных направлений инвестиций, открытых перед обладателем свободных или данных в управление денежных средств, даже если в роли последнего выступает лицо, чья профессиональная деятельность эксклюзивно базируется на операциях с объектами недвижимости. При неблагоприятных обстоятельствах риэлтер или траст вложений в недвижимость предпочтет акции предприятий, государственные облигации, ипотечные обязательства, арендные контракты и т.д. Все же, объекты недвижимости на территории Санкт Петербурга можно справедливо отнести к ликвидному и доходному объекту инвестиций по ряду общеизвестных причин, некоторые из которых нам бы хотелось бы выделить в очередной раз:


Привлекательность недвижимости для инвесторов

     

  • Низкое текущее P/E соотношение (низкая цена, высокий рентный доход), значение которого для некоторых реализованных сделок по офисным помещениям доходит до 2;
     
     
  • Достаточно высокая гарантия прав собственности (пользования) инвестора на объекты недвижимости по сравнению с прочими активами;
     
     
  • Высокая ликвидность недвижимости как на вторичном рынке (10-15% спрэд и 1 месяц), так и через залог (35% спрэд и 3 месяца).
     
     
  • Потенциал роста на рынке нестандартных объектов недвижимости: парковочных комплексов, малых производственных комплексов для высокотехнологичных компаний или cash & carry центров.
     
     
  • Облегченная процедура экспорта/реэкспорта дохода от недвижимости через расчеты по арендным платежам
     
     
  • Начало развития рынка производных ценных бумаг (derivitives) от прав собственности на объект недвижимости
     

Привлекательность недвижимости как актива инвестиций

Сформировавшиеся собственники по-разному воспринимают ценность принадлежащих им объектов и пути их использования. Те же, кто рассматривают недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, ранжируют основные мотивы подобного решения следующим образом:

     

  • Эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства.
     
     
  • Снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами.
     
     
  • Часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;
     
     
  • Возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости.
     

Основы инвестиционной привлекательности

Инвестиционная привлекательность - одно из основных свойств любого объекта инвестиций. Ее уровень определяется несколькими факторами, среди которых выделяются: а) эффективность экономики, б) потенциал роста и ожидаемый уровень ликвидности рынка, в) полезность объекта, а именно имеющая платежеспособный спрос способность удовлетворять конкретные потребности.
Например, в 1987 году был составлен Генплан развития Ленинграда до 2005 года, по которому город формировался как крупнейший индустриальный центр ВПК с ориентацией на тяжелую промышленность. В изменившихся условиях Санкт-Петербургу отводится роль преимущественно культурного, туристического и банковско-финансового мегаполиса. Данные рыночные тенденции влияют и на стратегию деятельности собственников, инвесторов и посредников на рынке недвижимости, и на их общие предпочтения по объектам недвижимости.
Поскольку любые инвестиции - это процесс обмена свободных ресурсов на право собственности на доходные и ликвидные активы, то можно утверждать, что при всем многообразии возможных объектов инвестиций, каждый из них может обладать определенным набором характеристик, качеств или соответствовать таким критериям, наличие которых позволит ему быть привлекательным для руководствующегося рыночной логикой “стандартного” инвестора.

Формирование критериев инвестиционной привлекательности

Выше были приведены мотивации собственников и инвесторов по отношению к объектам недвижимости города. Для в эффективного и динамического инвестиционного процесса требуется радикальное улучшение ряда ключевых моментов, которые хотя на прямую и не влияют на сравнительную доходность и ликвидность зданий, земельных участков и других объектов, но сдерживают в настоящее время приток инвестиционных ресурсов на рынок.
Вот, например, наиболее часто упоминаемые инвесторами пожелания, при выполнении которых российский рынок недвижимости будет соответствовать критериям привлекательности макроуровня.

Критерии Макроуровня

     

  • Справедливое налогообложение рынка недвижимости, которое не экспроприирует прибыль и не ставит в более благоприятное состояние какого-либо из участников рынка.
     
     
  • Эффективная защита института частной собственности и приведение нормативно-правовой системы регистрации сделок в соответствие с требованиями социально-экономической системы;
     
     
  • Реально претворенная в жизнь система свободного рынка и торговли недвижимостью
     
     
  • Введение равноправия всех категорий инвесторов
     
     
  • Оптимизация работы государственных органов, снижение их бюрократической роли и повышение ответственности перед народом
     
     
  • Рациональная политика зонирования
     
Рынок недвижимости Санкт Петербурга постепенно преодолевает границы вышеуказанных макрокритериев, хотя и недостаточно быстрыми темпами.

Многие из действующих инвесторов и собственников недвижимости осознают невозможность оказывать существенное влияние на развитие макроуровя (рынка), но продолжают искать пути и возможности реализации своего права на инвестиции.

Поэтому особое внимание уделяется определению тех параметров, наличие которых напрямую или косвенно связано с конкретным объектом недвижимости.
Как показывает практика, от этих параметров, или критериев микроуровня в большинстве своем и зависит не только привлекательность девелоперского проекта, но и успешная реализация инвестиционной сделки, связанной с объектом недвижимости.

Критерии микроуровня

Анализ данных по реализованным и неудавшимся проектам и статистической обработки мнений агентов-риэлтеров, строителей, оценщиков и других профессиональных участников рынка недвижимости позволили сформировать три группы микрокритериев, которые по их отношению к объекту недвижимости можно сформулировать как:
объективные, или “Данный объект недвижимости”, субъективные, или “Предложенный Девелопер” производные, или “Финансирование сделки”.
Объективные Критерии определяются свойствами и неотделимыми правами данной недвижимости, не зависят от влияния или склонностей возможных участников сделки.
Недвижимость
Пояснения
Полный пакет прав и обязанностей.

     

  • Решение Городской Инвестиционно-Тендерной Коммиссии.
     
     
  • Распоряжение Губернатора (Мэра).
     
     
  • Договор об инвестиционной деятельности с Комитетом по Управлению Городским Имуществом.
     
     
  • Договор с Районной Администрацией.
     
     
  • Разрешительная документация на проектирование и строительство от Комитета по Градостроительству и Архитектуре.
     
     
  • Согласованный и утвержденный рабочий проект.
Потенциал высокого дохода

     

  • Месторасположение (адрес, доступность, окружение, возможность парковки, и т.д.)
     
     
  • Состояние объекта (размеры, архитектурный стиль, функции, экстерьер, интерьеры, механическое оборудование, инженерные коммуникации, общий физический износ)
     
     
  • Благоприятная рыночная ситуация (совместимость спроса и предложения, растущая емкость рынка, подтвержденная динамикой и тенденциями)
     
     
  • Наилучшее и Наиболее Эффективное Использование
     
     
  • Обоснованная стоимость комплекса работ для достижения требуемого использования
Субъективные критерии привлекательности недвижимости зависят сугубо от “ответственного” окружения, а именно - девелоперской команды, которая должна придать недвижимости, как проекту и как активу, товарный вид.
 
 
Девелопер
Комментарии
Солидность девелоперской компании

     

  • Сильный менеджмент. Команда опытных прогрессивных мотивированных профессионалов
     
     
  • Ориентированность на рынок. Понимание рынка и развитая стратегия маркетинга, наиболее эффективно утилизирующая существующие возможности ..
     
     
  • Грамотная финансовая отчетность. Система управленческого финансового учета, обеспечивающая достоверные данные и контроль деятельности Существующий состав и структура активов.
     
     
  • Позитивная Ретроспектива Деятельности. Имеется Реализованные проекты и положительные рекомендации партнеров и клиентов. .
Реалистичный Бизнес-План

     

  • Обоснованы условия аренды и арендные ставки с прогнозом их изменению.
     
     
  • Методы поиска и привлечения арендаторов подкреплены оптимальным порядком расчетов
     
     
  • Базирующаяся на текущей ситуации и на практике система управления проектом (Архитектор, Менеджер, Подрядчик, Агент).
     
     
  • Осуществлено страхование (минимизация) всех выявленных рисков.
     
     
  • Предложена программа управления недвижимостью с четко идентифицированными действиями и распределением ресурсов после ввода объекта в эксплуатацию.
Наличие производных критериев придает хорошо подготовленной сделке не только товарную, но и высоколиквидную форму. Именно производные критерии в большой степени определяют сможет ли собственник занять выгодную, ”активную” позицию для переговоров с инвесторами и провести сделку с позиции продавца
 
Финансирование
Комментарии
Благоприятная структура сделки

     

  • Низкая доля муниципалита
     
     
  • Рыночно обоснована стоимость доли участников девелоперского проекта
     
     
  • Сбалансированы вклады сторон (при наличии нескольких инвесторов), где нематериальные активы, технология, строительный кредит не доминирует над денежными вкладами но и оцениваются на pro-rata основе.
     
     
  • Полное юридическое обеспечение регламента сделки, в т.ч. права обязанности миноритарных акционеров, права ликвидации/трансферта доли, разграничение полномочий менеджмента и собственников недвижимости.
Обоснованные методы финансирования

     

  • Выбрана форма привлечения средств (Частное размещение акций, облигационный заем, банковский кредит и. т.д. )
     
     
  • Оптимальное налоговое окружение и вмененные издержки при поиске и реализации выбранного метода финансирования
     
     
  • Отсутствие ограничений на участие какого-либо типа действующих инвесторов
Профессиональный финансовый посредник

     

  • Опыт участия и реализации сходных сделок
     
     
  • Менеджмент, персонал, контакты и рекомендации
     
     
  • Размер, формы и порядок вознаграждения.
Несомненно, невозможно заранее установить точный список критериев, при наличии которых конкретный объект недвижимости найдет своего инвестора, который к тому же сможет с заданной доходностью реализовать стратегию выхода в конце периода инвестиций. Однако, большинство успешно реализованных девелоперских проектов в Санкт Петербурге в той или иной мере обладали определенными выше критериями.

Практическое значение критериев для инвестиционного процесса

При соответствии объекта инвестиций базовым критериям возможно использовать более детальные требования, устанавливать дополнительные границы или изменять их при несоответствии объекта новым критериям
Главная цель подобного анализа - обосновать высокую вероятность получения реальных финансовых выгод всеми сторонами, участвующими в инвестициях, развитии и использовании недвижимости, схожей в той или иной степени с “портретом” наиболее привлекательной недвижимости.

Портрет инвестиционной сделки

Например, примерно так выглядит портрет инвестиционной сделки по развитию недвижимости, удовлетворяющий критериям одного из финансовых инвесторов Hansa Investments:

Объективные критерии

     

  • Отдельностоящее автономное по коммуникациям здание в центральной и некоторых промышленных частях города
     
     
  • с полными правами девелопера на реконструкцию и с гарантией последующего перевода в собственность инвестора или оформления права аренды на 49 лет
     
     
  • с долей отчислений городу не более 30 % от стоимости первоначальных площадей
     
     
  • с согласованным рабочим проектом и порядком эксплуатации,
     
     
  • пригодное под переоборудование в офисный центр общей площадью в пределах 3,000 - 10,000 кв.м.
     
     
  • с коэффициентом использования более 0.6, и парковкой не менее 50 машин
     
     
  • общий физический износ составляет не более 60%, а требуемые улучшения не более 100% от стоимости существующих и т.д.
     

Субъективные критерии

     

  • Ликвидная рыночная стоимость чистых активов девелопера более 1 млн$, которые были приобретены в результате управления офисными зданиями или финансирование строительства жилых домов.
     
     
  • Девелопер - растущая компания с долей на своем сегменте не менее 10% и в в качестве стратегии развития принял создание единой сети бизнес центров среднего класса, как на условиях собственного владения, так и по контракту на управление вплоть до установления франчайзинга
     
     
  • готовый эффективно доминировать на данном сегменте офисов, используя репутацию фирмы-менеджера, качество предоставляемых услуг, и наличие больших оборотных средств (инвестора) для постепенного девелопмента некоторых из пустующих 944 общежитий или некоторых убыточных из 300 приватизировавшихся научно-исследовательских институтов
     
     
  • провел поиск серии объектов и переговоры о их возможной покупке в собственность с последующим ремонтом и отделкой в пределах US $ 250 за кв.м. - Сдача в аренду по ставке US $ 300 кв.м. вкл. НДС.
     
     
  • Вся накопленная прибыль направляется на приобретение и ремонт еще одного здания.
     

Производные критерии

     

  • Частное размещение доли девелопера между одним-двумя финансовыми институтами
     
     
  • Оценка доли инвестора - по средневзвешенному принципу , где больший вес отдается методу капитализации существующей прибыли девелопера с коэффициентом на более 4.5, а меньший - методу чистых активов
     
     
  • Инвестиции 4 - 5 млн$ на срок 4 - 6 лет с последующим выкупом первоначальным девелопером или через продажу большей доли бизнеса по капитализации 6-8 через публичное предложение.
     
     
  • Продолжение итераций по вводу новых офисных центров до начала возникновения первых проблем со 100 % загрузкой
     

Результативность предложенных критериев

Детальный анализ предлагаемых критериев инвестиционной сделки позволяет девелоперской компании управляющей, например, одним-двумя офисными зданиям, при инвестициях в 5 млн US$ к концу третьего года иметь 15 офисных центров в собственности и IRR от реализации данной стратегии на уровне 38 %

Заключение

Предложенный профиль инвестиционной сделки - не единственный из имеющихся у профессионального посредника.

Санкт-Петербург является обладателем сотен зданий, особняков, построенных 100 и более лет тому назад, являющихся памятниками архитектуры и нуждающихся в основательной реконструкции. Многие из них буквально сыплются, а между тем расположение в центре, удобство коммуникаций, архитектура - все это при участии солидного местного девелопера и правильной структуризации инвестиций может стать стабильным источником доходов как для будущих собственников, так и для муниципальных структур.