Экспресс-метод планирования и оценки эффективности инвестиций в строительство

А.С. Лукьянов (АОЗТ “Мегалит”, Санкт-Петербург)

Становление и развитие рыночных отношений в строительном секторе экономики привело к образованию управленческих фирм. Эти организации в первую очередь решают задачи, связанные с привлечением инвестиций в строительство конкретного объекта и только потом исполняют традиционные функции заказчика- организуют, контролируют, обеспечивают финансирование проектных и строительно-монтажных работ, осуществляют ввод объекта в эксплуатацию.

В основе деятельности организаций такого типа лежит методология управления инвестиционными проектами. Отсюда естественное стремление использовать в качестве основного “рабочего инструмента” системы управления проектами типа Time Line, MS Project и т.п.

Системы такого типа изначально предназначены для организационно-технологического моделирования сложных процессов. Они весьма полезны для обеспечения взаимодействия строительных подрядчиков, планирования и оптимизации использования ресурсов, контроля за ходом работ и.т.п.

Однако, управление строительством в нынешних условиях явно “смещается” из области организации взаимодействия подрядчиков и распределения ресурсов в сферу взаимной увязки экономических интересов всех участников строительства.

В связи с этим управленческие структуры начинают ощущать потребность в “инструментарии” нового типа- системах финансового моделирования инвестиционных строительных проектов.

На первый взгляд нет ничего проще. По крайней мере три отечественных разработки могут быть использованы для планирования и оценки инвестиций в строительство. Это “Альт-Инвест” (фирма “АЛЬТ”), инвестор (фирма ИНЭК), Project Expert (фирма ПРО-ИНВЕСТ Консалтинг).

При всем уважении к этим современным методикам оценки инвестиционных проектов следует отметить слабое их использование в строительной отрасли. При этом речь идет не об уникальных и масштабных стройках, а о таких рядовых объектах, как жилые дома и объекты городской инфраструктуры.

Общие методики оценки инвестиций рассматривают строительство как одну из стадий инвестиционного проекта. Попытки интерпретировать строительство как самостоятельный (законченный) инвестиционный проект сразу наталкиваются на проблему информационного характера. Экономические интересы основных участников строительства (инвесторов, заказчиков, подрядчиков) очень трудно описать стандартными показателями эффективности инвестиционных проектов.

Именно по этой причине общие методики оценки считаются пока невостребованными в строительстве. Учитывая данное обстоятельство, разработчики предпринимают определенные попытки адаптации своих продуктов в строительном секторе экономики. В частности, появились версии методик, включающие блок сетевого моделирования проекта (инвестиционного плана).

С другой стороны, управленческие фирмы в строительной сфере используют собственные разработки для планирования и оценки эффективности инвестиций. Одна из таких методик успешно используется в АОЗТ “МЕГАЛИТ”.

В основу этой методики положены балансовый метод планирования инвестиций и принцип индексирования затрат во времени. Исходными данными для расчетов служит понятная и доступная всем строительная информация: 
  • сметная стоимость строительства;
     
     
  • календарный план возведения объекта;
     
     
  • прогноз изменения индекса пересчета сметных цен.
     
Методика позволяет корректно учесть все прошлые затраты каждого участника строительства. Формирование балансовой модели производится в диалоговом режиме при постоянном отслеживании конечной стоимости единицы строительной продукции (например, 1м2 площади).

Возникающий дефицит средств может быть компенсирован заемными средствами. Для этого методика содержит механизм формирования кредитной линии.


Результаты расчета: 
  • графики инвестиций;
     
     
  • графики платежей подрядчикам;
     
     
  • план кредитования (кредитная линия);
     
     
  • баланс денежных потоков по плановым периодам.
     
Главные достоинства предлагаемой методики: 
  • доступность исходных данных;
     
     
  • понятный любому участнику строительства алгоритм расчетов;
     
     
  • наглядность результатов;
     
     
  • увязка в единой балансовой модели экономических интересов основных участников строительства.
     
К недостатком в первую очередь следует отнести то, что для расчетов используется интегральный показатель затрат в строительстве- сметная стоимость, что снижает точность планирования.

Тем не менее, данный метод позволяет в короткие сроки проработать основные варианты взаимоотношений участников строительства и принять принципиальное решение по реализации конкретного инвестиционного проекта